讀者來信

編輯您好！

幾年前，我買了一套面積為126平方米的房子，房子的物業費每月每平方米1.2元。房子裝修以后，我和家人幾乎沒怎么住，只有過年時才會去小住幾天。剛開始，我也按時繳納了物業費。

但是，近來，物業的服務水平一直沒有提上來，比如小區大門常年敞開，所有人都能自由出入；樓梯間安全通道被占用；電動車隨意停放等。從用電量來看，我從2019年1月至2024年10月期間的電費共計39.5元，幾乎等于是空置了。請問，像我這種幾乎沒有享受到物業服務的業主，可以拒絕交物業費嗎？

湖南 劉先生

為您釋疑

劉先生您好！

業主與物業公司的關系，本身是一個合同關系，無論前期物業服務企業還是經業主大會決議聘請的物業服務企業，都與業主成立了一個法律擬制的物業服務合同關系。在新房購房時，開發商往往需要業主簽署一份前期物業服務合同，這份前期物業服務合同關于物業費的約定，通常被認定為有法律約束力。

實踐中，人們有兩個常見誤區，一個是認為“開發商=物業公司”，另一個是誤認為“沒有接受物業服務=物業公司沒有服務”。我國民法典第九百四十四條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”這就導致，大量的案件根據這一條規定，判決拒交物業費的業主敗訴。

近年來，隨著房地產市場的不斷發展，房屋空置現象越來越普遍，物業費繳納爭議頻發。雖然目前司法實踐仍然堅持以判業主敗訴為基本現狀，但有些地方出現地方條例，規定空置房屋的業主有權按照一定比例享有減免物業費的權利。

此外，由于物業公司是面對整個小區的，而物業服務作為一種服務，本身很難量化標準，這就導致一般業主以物業公司違約，未按照約定的標準提供服務，往往舉證困難而面臨敗訴后果，因此，還需要進一步完善如何管好物業公司，督促物業公司提供更為專業和積極的服務。依法成立業主委員會可以使這些糾紛更容易得到解決。

廣東耀文律師事務所律師 張愛東